Bloggpost #6 – Underskudd, arkitektur og merverdi

I sommer var jeg på ferie i Danmark. Selv om kredittkortet fikk meg til å blø ihjel økonomisk, forsøkte jeg å se forbi en svak, norsk krone og blodfattig kose meg med at en øl til 50 danske kroner, tilsvarte den norske halvliteren til 120,-. 

Men til tross for å ankomme København med en konto full av nordiske lira, tok jeg meg råd til å kjøpe to bøker i myk perm til rundt 650,- kroner stykke. Og når du kjøper så dyre bøker, tvangsleses de på en helt annen måte. De kostet jo en formue! Og nå snakker jeg om bøkene til alle jeg møter, for å få maksimal uttelling av investeringen. Ja, nå blogger jeg til og med om bøkene, så de har virkelig gitt valuta for pengene. 

Og det er nettopp verdi og prissetting Emma Holtens bok Underskud handler om. (Boken kommer forøvrig ut på norsk hos Res Publica i januar 2025. Eller du kan lese den på dansk, med litt flere, komma, enn det vi, pleier, å bruke på norsk.)

Boken tar utgangspunkt i en dansk artikkel som hevdet at kvinner er et underskuddsprosjekt, fordi kvinner er dyrere for et samfunn, enn hva mennene er – utifra det økonomiske imperativet.

Utgangspunktet for Holtens bok høres til forveksling lik ut som debatten vi også hadde i Norge for noen år siden, hvor SSB lanserte et tilsvarende regnestykke, og Gunnar Stavrum, i fullt alvor, sa noe av det samme. Men om moren til Stavrum var et underskuddsprosjekt, hva er da hennes sønn?

 Emma Holten, forfatter av boken Underskud som utgis på norsk i januar 2025. 

Foto: Claudia Vega ©

Holten røsker opp i denne måten å tenke på, fordi regnestykket – eksempelvis moren til Stavrum – er vanskelig å få til å gå opp, for hun skapte jo en verdi ved å sette sin samfunnskritiske sønn til verden og fostre ham opp. 

Holthen dissekerer en rekke økonomiske teorier, egentlig hele reisverket, og sporer opphavet for Samuelson, via Keynes helt tilbake til John Lockes definisjon om frihet: «Det er retten til at selge sin arbeidskraft og beholde de penge, man har tjent. I denne teori er de penge, man tjener, et resultat af, hvor meget værdi, man har skabt som individ.» 

Deretter forklares Adam Smiths økonomiske premiss, som forenklet verdenen, nærmest forkvaklet den, i Nationernes velstand, hvor det fremstår som kvinnene ikke «laver noget som helst». Dette var kanskje en litt overforenkling av Holtens 260 sider lange bok, men poenget er at det feministiske perspektivet har vært, og er, fraværende i økonomisk teori, men Holten bidrar sterk til nettopp å rydde opp i vedtatte sannheter som egentlig bare er skrivebordsteorier som på ingen måte fanger helheten, men heller er en slags simplifisering og ufullstendige estimater. 

Underskudd på arkitektur 

Utover å ha betalt mye for boken, hvorfor finner jeg det relevant å omtale den på en blogg om byer og planlegging? Min påstand er at mange av Holtens poenger og hennes analyser og kritikk også kan anvendes inn mot arkitektfaget. Vi vet prisen på alt, men kjenner ikke verdien på noen ting. Og det er her Holtens verk er ganske universelt for en hel rekke sektorer, utover helsesektoren og omsorgstemaet, som Holten spesifikt retter oppmerksomhet mot. Det er mulig Holten vil være uenig med meg, og at dette oppleves spekulativt, men la oss prøve å anvende tankene Holten så elegant gjennomgår, til arkitekturens verden. Jeg tror det har noe for seg.

Filantropisk arkitektur 

Noe som er påfallende, om man ser på Arkitektenes hjem på NRK, det programmet hvor kunstner og programleder Charlotte Thiis-Evensen går barbeint rundt hjemme hos kjente, norske arkitekter, er hvor ekstremt privilegerte hjem hun besøker, og at det avtegner arkitekt-faget som noe filantropisk. 

Vi, eller de (kundene/klientene/byggherrene), tar seg bare råd til kvalitet i særtilfellene, ikke i de profane massebyggeriene – der hvor folk flest bor. Kvaliteten ligger utenfor bestillingen, og derfor er arkitektur kun noe som bekostes av nettopp filantroper. Kvaliteten sikres ikke for massene, nettopp fordi vi kan regne oss frem til prisen på alt. Og derfor også fjerne det som virker verdiløst i kalkylene. Men hva sitter vi igjen med da, når en tospenner er effektivisert med 12-gangen, og en svalgang mater leiligheter på langs med én inngangsdør på 96 enheter? Noe veldig kostnadseffektivt, men arkitekturen lider underskudd.

Det er selvfølgelig rimelig med færre trapperom, ja til og med færre dørpumper, heiser og vaiere. Men hva har gått tapt? Hva har vi effektivisert oss vekk fra –hvordan kunne arkitekturen, som i reguleringsprosessen kanskje oppnådde en tomteutnyttelsen på 300% BRA, nå reduseres til en kvern for arkitektonisk kvalitet?

Underskuddet som arkitektur utgjør i kalkylene, bidrar nettopp til at arkitektur bare blir et overskuddsprosjekt, og derfor også så lett å kritisere av eksempelvis arkitekturopprøret. «Estetikken» modernismen er ikke modernisme, men først og fremst en sparsommelig, ja, nærmest gjerrig arkitektur.

Problemet i dag er ikke arkitekturen i seg selv, men fraværet av den. Prosjektene som får kjærlighet og en dealjrikdom er i mindretall, og forbehold filantropene. Spørsmålet er om dette er noe vi bare må forvente, som at vi må bifalle kvalitet som noe utbyggerne raust sprer om seg, og ikke noe vi som samfunn faktisk kan kreve.

Kurateringen og utvalg av prosjekter, arkitekter og arkitektur i tv-programmet Arkitektenes hjem kunne hatt en mye større bredde, og vist frem leilighetsbyggerier, men det er kanskje fordi det ikke finnes så mange gode og nye eksempler?

 

Forsiktig innestemme - forsiktig nepotisme

Et av mine favorittutsagn om arkitektur, ble sitert i et intervju på arkitektur.no, for omtrent ett år siden. 

– Vi vil bare si, med forsiktig innestemme, at det som bygges er dritdårlig. Det syns vi man kan si. Arkitektonisk kvalitet handler jo om dømmekraft, og det er dette vi har holdt på med hele karrieren. Vi har vært lærere i alle år, og kan si at dette står til stryk.

Sitatet tilhører Børre Skodvin og Jan Olav Jensen. Samtidig trakk arkitektene frem et eksempel på massebyggeri som ikke var dritdårlig, men faktisk ganske bra. Hva skjedde der? Videre i artikkelen står det:

« 

Det som skjedde i tilfellet Wesselkvartalet, er at noen tilfeldigheter sammenfalt, mener Skodvin.  

– Det grenser til nepotisme, med folk som kjente hverandre og bodde i området, og med en utvikler som er litt opptatt av disse tingene. Når man selv bor i området så vil man helst slippe å skjemmes når man går forbi et hus man har bygget.   Håkon Vigsnæs er selv fra Asker, og kjenner Espen Tandberg fra Tandberg Eiendom fra langt tilbake. Tandberg på sin side kjenner Tor Arne Midtbø, kommuneplansjef i Asker, fra speideren.  I tillegg har Tandberg utviklet en portefølje som er en blanding av salg og utleie, påpeker Skodvin.

»

Igjen, filantropen redder prosjektet, alle gir litt ekstra. Det er resultatet av en super-liberal samfunnsstyring, hvor vi er avhengig av alle aktørers velvilje til å skape noe bra. Og når ingen har skapervilje, markedet er overopphetet og bokstavelig talt kan selge gipskasser på Ulven til nærmere 100.000 per kvadratmeter, så får vi, som del av samfunnet, kanskje som fortjent?

Når en eiendomsmeglers eneste oppgave er å selge gårsdagens løsninger, klarer vi ikke å skape rom for å innovere eller bygge noe markedet ikke har sett før. Dette vil jeg påstå, er en av grunnene til at Obos alene har brent inne med usolgte boliger for 3 milliarder i 2024. Systemet vi forholder oss til, gir kun lønnsomhet til det målbare, eksempelvis en enhet, uten å si veldig mye mer om den enheten enn dens plassering.

Overskudd av arkitektonisk kvalitet er kanskje noe som kan avkles 

når stillas og pressening avkles bygget etter ferdig rehabilitering i Oslo sentrum. 

Foto: Bengt Carlson

Drømmen drømmerne drømmer

En forbruker, som boligkjøperne har blitt, er ikke skolert til å evaluere verdien av arkitektonisk kvalitet i et nybygget boligprosjekt. De har ikke kompetansen til å vite om hva som skiller den ene blokka fra den andre. Hvilke valg som gjør at den lange gangen og ensidige henvendelsen mot vest kanskje kan bli i varmeste laget en sommerdag, når ikke leiligheten kan gjennomluftes.

Men hva gjør vel det, når du har kommet inn på boligmarkedet, og er i gang med boligreisen mot et drømmehus, helst tegnet av en drømmearkitekt som har vist frem sine arkitektoniske drømmeløsninger på drømmende vis? Det er økonomisk teori, og underskudd av arkitektonisk kvalitet.

Jeg vil virkelig anbefale å lese boken til Emma Holten, og tenke over hvordan økonomiske rammer påvirker flere av strukturene som omgir deg, og eventuelt hvilke alternativer du har til å påvirke disse rammene.

Bloggpost #5 – Skillelinja i eierlinja – eller prisen for at ingen* har råd til å bo i byen

For et par uker siden ledet jeg en panelsamtale under Tøyen boligfestival, med utgangspunkt i spørsmålet «Hva er prisen for at ingen* har råd til å bo i byen?».

* Ingen er jo selvfølgelig litt upresist, for det bor jo fortsatt folk i de store, norske byene. Men hvem er det som har råd til å bo i byene på sikt? Hvilke steder er tilgjengelig å bo for mennesker med helt vanlig inntekt? Hvem har råd til å bli boende, uten en lottogevinst i lomma eller arv på egenkapitalkontoen fra en nær, eller i alle fall raus slektning med nettopp lang botid i sentrale strøk?

Samtalen under Tøyen boligfestival fant, ironisk nok, sted på toppen av Arbeiderpartiets høyborg på Youngstorget, uten at det påvirket meningsinnholdet nevneverdig. Det hele var lagt opp som en trepartssamtale mellom Fellesforbundet og Boligprodusentene i NHO, og midt mellom Forbundssekretær Joachim Espe og adm. direktør Lars Jacob Hiim satt jeg, som en udemokratisk valgt representant for å representere folket. 

Det er påfallende hvor representative titlene til Hiim og Espe er, som også tydeliggjør hvilken politisk slagside en administrerende direktør administrerer – og hva en forbundssekretær sekrerer. 

Samtalen ble fin, og ingen ble nødt til å roe gemyttene under seansen. Men jeg vet ikke om jeg ble særlig mye klokere, eller om trepartssamtalen klarte å oppnå særlig mye enighet og nyskapende samarbeid. Boligprodusentene vil bygge flere boliger, regulere raskere og tviholder på eierlinjemodellen. 

Fellesforbundet vil kreve mer, lefler med litt interessante referanseprosjekter, men ser ikke helt ut til å ha noe politisk slagside og en reell drivkraft fra regjeringen å slå i bordet med. 

Det er med andre ord få tegn til løsninger, nettopp fordi alt er så fragmentert. Det er rimeligere at hver enkel borger/husholdning har et stort boliglån, eier sin egen bil og selv avgjør hvordan en skal velge å bo, enn at det finnes brede, kollektive løsninger.

Målet om en satsning på privatøkonomi kan i verste fall skape en politisk revolusjon, hvor det går opp for folk hvor 

skjevt boligmarkedet har utviklet seg de siste førti årene, og hvor mye av inntekten som faktisk forsvinner som renter til bankene.  

Faksimile fra NRK.

Den oppnåelige eneboligdrømmen 

Hva er egentlig utfordringen i boligmarkedet i Norge? Folk flest eier jo boligen de bor i? Samtidig blir det bare dyrere og dyrere i byene – og flere og flere som leier. Skillelinja i eierlinja er i dag primært et byfenomen – og økningen i antall leietakere har vært stigende med ca. 90.000 siden 2015, i følge en tekst publisert i Morgenbladet for et par uker siden.

Antropologen Marianne Gullestad har påpekt at: «Et eget hjem – helst et eget hus – er et av de fremste tegn på selvstendighet». Preferansestudier forteller at foreldre forbinder enebolig-livet med barnevennlighet og godt bomiljø (Guttu 2003:29). Dette er også et inntrykk den OBOS-eide boligutvikleren Block Watne skaper i sin markedsføring, som lister opp «8 grunner til å flytte utenfor byen» – i egen enebolig. Der finner en blant annet – ifølge boligprodusenten – gode oppvekstsvilkår og trygghet for barn og unge. Eneboligens posisjon som den mest foretrukne måten å bo på er nærmest uovertruffen, ifølge arkitekt og boligforsker Jon Guttu, noe som også er tydelig i nevnte SSB-statistikk jeg skrev om i #1 bloggpost. 

Dette avtegner et mønster om at byen er en midlertidighet, et slags ikke-blivende-sted. Og der byen priser folk ut til forstedene, bygger vi samtidig ned mer og mer uberørt natur og får en lengre pendlerrute. Byen strekker selve bystrukturen utover i areal – og avstandene mellom folk, fysisk og kulturelt. Men artikkelen til Guttu er fra 2003, har ikke noe endret seg kulturelt? Jeg tror vi kommer til å se en markant endring i dette bildet fremover.

Oslo vest sentrum, vest med Filipstad-kaien i horisonten. Høyst sannsynlig vil boligene som utvikles her, basere seg på markedets logikk, og 

prise vanlige arbeidsfolk enda lengre ut av bykjernen enn i dag.

Brat summer housing 

Vi har valgt å organisere samfunnet på en fragmenterte måte, der individets frihet står uhyre sterkt. Og den sterke individualismen, og kulturen for denne, kommer vi oss trolig ikke utifra med det første. 

Men noe kan likevel tyde på at dette med eie/leie er en generasjonsgreie. Et nylig eksempel på dette, er utspillet fra unge venstres tidligere leder, Ane Breivik. Breivik er fem år yngre enn meg (født 1998), men jeg tror vi begge tilhører den samme forståelsen av at det finnes noen generasjoner før oss som har klart å danne et samfunn etter reglene til stigespillet. 

Trygve Hegnar er i så måte ikke interessant å diskutere dette spørsmålet, men både hans generasjon og andre generasjoner som er født et godt stykke før 1998, har landet ganske greit på beina. Så hva er Ane Breiviks løsning, eller selvmordsforsøk, om du velger å bruke ordene Hegnar har fylt pipa med? «Hun (Breivik) er lei av at folk skal eie bolig».  

Det som er sikkert, både for Hegnar og Breivik, er at de ikke begraves med boligen de eier eller leier, eller får med seg verdiene de har skap den dagen de må parkere lakkskoa. Da kan selvfølgelig verdien arves videre av etterkommere, en verdi du kanskje har brukt 50 år av livet på å betale ned gjelden på. Eller du kunne ha leid til en rimeligere kostnad, og brukt livet og pengene dine på annet enn boliglån og renter.

Ane Breivik, her som leder i unge Venstre, begår harakiri - et selvmord med selvrespekten i behold, når hun faktisk påpeker 

at eierlinja ikke vil tjene fremtidige generasjoner. 

Faksimile fra Finansavisen.

Høyre og Fremskrittspartiet sliter litt mer med å forstå hva som skal til for å få råd til å kjøpe seg bolig. 

Faksimile fra Aftenposten en gang klokken 10:49.

Alle ser ut til å være enige om utfordringen; det er for dyrt å bo sentralt. Men hva er løsningen? På sikt vil den, utifra dagens system, bli kostbar, når en barnehageansatt skal lønnes i Oslo sentrum. Personen må da pendle inn fra boligen sin i en forstad, kanskje Eidsvoll eller Kongsberg, hvor togtilbudet er godt og boligprisene lave.

Faksimile fra VG, som sammenligner nasjonale tall for hva boliger koster i dag. 

I de større byene ser derfor bildet enda dystrere ut. Jeg vil anbefale å sjekke ut Nyboligplan, især Jonas Lønands tekst "Ekstensminimum i Oslo indre by og førstegangskjøpet som typologi". Jeg anbefaler å få tak i blekka fysisk, men nevnte tekst kan også leses digitalt på nettsiden.

DN forsøker seg på en spekulasjon her. Jeg vil hevde at det ikke utelukkende er det norske skattesystemet som begrenser nordmenns innovasjon- og risikoiver. Når kostnadene for å bo blir så høye, får befolkningen en lav, økonomisk fleksibilitet og risikovilje.Boliglånsundersøkelsen for 2024 viser "[...] en samlet gjeldsgrad på 323 prosent for lånetakere som tar opp nye boliglån".

Det lønner seg å være rik

Akkurat nå kan det kjennes litt kjipt å eie bolig i Norge, spesielt om man har et høyt lån med en flytende rente (ref. boliglånsundersøkelsen for 2024). Hvis målet ditt først og fremst er å ha et hjem, og ikke være en spekulant, må man ta unødvendig høy risiko på vegne av egen privatøkonomi. Men samtidig, du eier boligen, og selv om 50 - 60% av månedslønna di går med til boutgifter, kan du høste boligens verdi om 30 - 40 år, som en slags tvungen pensjonssparing.

Trickle down-teorien er ikke gjeldende for middel- og arbeiderklassen, selv om det faktisk hadde betydd mye mer for samfunnsøkonomien om 20 - 30 % av kostnadene vi bruker på bolig, kunne blitt brukt på forbruk som kunne styrket økonomier i bransjer som kultur og restaurant. Samtidig, du er heldig som er på boligmarkedet, du er sikret for fremtiden.

Reaganomics – hva om vi kuttet boligprisene, og satt igjen med mer penger i lommeboka?

Jeg har sjeldent brydd meg særlig med hva Kjetil Rolness forfekter i sine kronikker, men da jeg forsøkte å finne frem en tekst i Aftenposten om hvor besteforeldrene dine valgte å bosette seg, avgjør om du har råd til å bo i Oslo i dag (arv skaper ditt bomiljø – artikkelen jeg linket til fra DN litt tidligere i dette innlegget), kom jeg over en rolljering i Aftenposten fra april 2019, du vet, den tiden før vi alle forsvant inn en tåkete corona-tid. 

Rolness skriver blant annet: «Høyt prisnivå, rause skattesubsidier og stram boliglånsforskrift skaper en ny norsk versjon av «working poor»: Folk i fullt arbeid som ikke får kjøpt egen bolig, og dermed sakker akterut i formuesfordelingen.» Rolness viser videre til Granavolden-plattformen, erklæringen Høyre regjerte etter. Der skrev de borgelige at boliger og hytter ikke bør: « […] sees på som skatteobjekter på lik linje med andre investeringer. Eiendomsskatt er en usosial form for skatt som rammer uavhengig av betalingsevne.»

Høyres Granavolden-argument er like mye til stede i AP/SP/SV regjeringsplattformer, enten det gjelder Soriamoria, Hurdal eller Hunderfossen. Å rokke ved eiendomsskatten, i et land hvor over 80% av befolkningen eier sin egen bolig, er et politisk selvmord, og en kontrær sitron som Rolness helt uanfektet kan skvise litt i, uten at det får særlig konsekvenser.

Men la oss marinere litt i hva kostnaden av den norske boligpolitikken faktisk utgjør – en valuta som ikke handler om tapte skatteinntekter (36 2019-milliarder i følge Rolness), pluss en skarve milliard for å opprettholde BSU-ordningen (tall på dette har jeg bare hørt muntlig i dax18). Men debatten om eierlinja er interessant, fordi å økte tilgangen på egenkapital, vil igjen bare pumpe mer penger inn i markedet, og ytterligere presse prisene opp. Det vil hverken bli billigere å bygge nye boliger ved dette grepet, fordi man opprettholder dagens nivå. Hvilke større kostnader er det som følger av eierlinja som modell?

En kvadratmeter er en kvadratmeter en kvadratmeter 

La oss si du ikke eier egen bolig, eller det er slutt med partneren din, dere går hvert til deres og ikke har råd til å kjøpe en bolig i samme område lenger. Da har Oslo høyres byråd innen feltet, James Stove Lorentzen en løsning: vi kan senke boligprisene, ved å bygge mindre boliger – en krympflasjon i areal.

Vi får ikke billigere boliger med byrådens løsning, de blir bare trangere, og hver kvadratmeter blir også dyrere. Det er litt som å klage på at taxi-prisen ut til Gardermoen er for høye, og foreslå en løsning der passasjerene hopper av i Lillestrøm for å kutte prisen. Ja, taxi-turen blir rimeligere, men du kommer ikke helt frem til døra. 

Et av parameterne det faktisk går an å styre i byplanleggingen, er boligstørrelse. Vi kan regulere antall kvadratmeter, men antall mennesker som blir boende i boligen, er helt opp til husholdningene selv å avgjøre. Så selv om boligene som bygges blir mindre, blir de ikke rimeligere. En kvadratmeter koster det en kvadratmeter koster.

Spørsmålet er derfor hvor i verdikjeden det kan kuttes, for å faktisk dempe, eller senke boligprisene? Og det er ca. her jeg skulle ønske trepartssamtalen mellom NHO, Fellesforbundet og meg på taket av Arbeiderparti-blokka på Youngstorget hadde startet. Hva er prisen for at ingen har råd til å bo i byen, og hvordan kan vi gjøre den prisen rimeligere? 

Utfordringen er kanskje at 80% av den norske befolkningen ikke er interessert i å senke boligprisene, men de resterende 20% bør også lyttes til.

Kan vi ikke bare begynne å teste ut litt løsninger, da?

Her er flere ting, jeg på bakgrunn av samtalen med Heim og Espe tenker bør testes ut – og noen andre tilnærminger til å subsidiere boligeiere. Så til alle rådgivere som sliter med å finne gode, politiske løsninger for en ny boligpolitikk, stjel i vei:

– Folk som leier bolig som primærbolig må kunne skrive av hele leia på skatten. I dag taper du på alle fronter om du velger, eller tvinges inn, i leiemarkedet. Eierlinja får veldig mange fordeler, som fint kan tilfalle flere. Om målet uansett er at alle skal eie bolig i Norge, vil ikke skattefradraget på å leie bolig bli et særlig stort kostnadsmessig problem for staten.

– Når regjeringen og økt rente har gjort det litt kjipere å være bolighai – selv om det å lånefinansiere egen lykke som utleier ikke nødvendigvis kan gi en umiddelbar gevinst, så må det lages et reelt, non-profit leiealternativ. Nå er det bare blitt færre leieboliger tilgjengelig, men ingen nye, rimelige boliger.

– Fellesforbundet, LO eller andre fagforeninger må begynne å kjøpe tomer og bygge sjæl. Dette kan øke organiseringsgraden i fagforeningene, og gi arbeidsfolk boliger. 

– Ja, det må bygges mer, MEN: utviklerne sitter i dag på hele næringskjeden, og venter at inntjeningen skal matche kostnaden. Hvor blir det av insentivet til å bygge, når ingen tjener penger på å bygge? Det må utvikles et alternativ til markedet, når det ikke klarer å mate seg selv. 

– Belåningsgraden – som grafen under viser, bidrar ikke til å få flere folk inn på markedet, men heller bare mer bensin på boligprisbålet. Da det i 2016 ble åpnet opp for å belåne 5x inntekt med en viss egenkapital, økte bare boligprisene i tak med den økte tilgangen på kapital.

Grafen ble utarbeidet av plankontoret Nomad / Mad arkitekter til Trepartssamtalen under Tøyen boligfestival 2024.

– Staten må ha en aktiv BY-politikk, som sikrer boliger i Norges 10 største byer. Når det legges ned en skole i Lom, så eksisterer det fortsatt noen mennesker som på sikt snik-urbaniseres og tvinges til å flytte mot mer sentrale strøk. 

– Hva om noen (la oss si et interkommunalt samarbeid mellom stat og kommune) startet et non-profit eiendomsselskap med formålsparagraf om å bygge gode boliger som skulle leies ut til en pris av 5% av inntekten? Da ville det reelt være et gunstig valg å leie. 

– Hva om bolig ble sett på som en velferdsgode? Men der en kreftdiagnose følger mennesket – enten dør du, eller så overlever du behandlingen – samtidig er behandlingen bare til deg, så lever boligen utover personen. Å investere i en bolig som velferdsgode lever forbi menneskene som bor i den.